אם אתם שוקלים בכובד ראש להשקיע בדירה המיועדת להריסה, אתם צריכים לקרוא את המאמר הבא. האם משתלם להשקיע בדירה המיועדת להריסה? כל התשובות לפניכם.
מה היתרונות בהשקעה בדירה המיועדת להריסה?
משקיעים רבים מעוניינים לרכוש דירות להשקעה בבניינים או מתחמים המיועדים להריסה כדי ליהנות מהיתרונות הכלכליים של התחדשות עירונית. עם זאת, רוב המשקיעים אינם מכירים את עולם ההתחדשות העירונית – ואת המושגים והמורכבויות השונות הגלומות בו. כדי לסדר את הפרטים, לפניכם סקירה מקיפה (אך לא ממצה) בנושאי רכישת דירה לבנייה: דברים חשובים שיש לשים לב אליהם, ממה להקפיד – וכיצד מזהים את הנכס הנכון.
משקיעים רבים מעוניינים לרכוש דירות להשקעה בבניינים או מתחמים המיועדים להריסה כדי ליהנות מהיתרונות הכלכליים של התחדשות עירונית. עם זאת, רוב המשקיעים אינם מכירים את עולם ההתחדשות העירונית – ואת המושגים והמורכבויות השונות הגלומות בו.
כאשר אנו קונים דירה להשקעה בפרויקט פינוי בינוי, טבעי להתמקד בעיקר בקונספט אחד: השבחה. זוהי ההערכה העתידית של הדירה לאחר הרכישה. אפשר לומר שהערכה היא הגביע הקדוש של משקיעי נדל"ן – היא מאפשרת לנו להרוויח מההשקעות שלנו והופכת עסקאות לאטרקטיביות.
פרויקטים של התחדשות עירונית והריסה אפשרו לנו לראות צמיחה גבוהה מאוד בערכי הנכס. בפרויקטים של התחדשות עירונית אנו רואים גידול בגודל הדירה, הוספת חדרים נוספים או רכיבים נוספים כמו חדרי רחצה, מעליות או מרפסות – ובמקרים רבים הריסת דירה ישנה והחלפה לדירה חדשה לגמרי. מטבע הדברים, לדירה חדשה עם תשתית "מניילון" יש ערך כספי גבוה יותר מדירה ישנה בבניין מוזנח.
שיפורים שנעשו בדירה עקב התחדשות עירונית יכולים להוסיף מאות אלפי שקלים לשווי דירה — או יותר. לרוב, עליית הערך נובעת מהוספת שטח מרכזי, הוספת מרפסת, והיות הדירה החדשה מודרנית כולל הסלון.
שינוי הדמוגרפיה וכניסת אוכלוסיות חדשות וישנות גם העלו את ערכי הדירות. נסביר – כאשר בניין אחד או יותר עוברים פינוי בינוי או תמ"א 38/2, יתכן ויחול חילופי דיירים בתוך הבניין. בעלי דירות רבים בוחרים למכור את נכסיהם – ואזורים שעברו התחדשות עירונית נוטים להתמלא באוכלוסיות בוגרות ומשכילות יותר.
איך מוצאים נכס המיועד להריסה?
מתווכים ובעלי דירות רבים אוהבים לוודא שהדירה שהם מוכרים היא "בהליך פינוי בינוי". צריך להבין ש"תהליך" הוא מונח רחב מאוד. כמשקיעים פוטנציאליים, עלינו להכיר אישורים ובדיקות שונות בתהליך ההתחדשות העירונית. כל שלב שונה – ולמעוניינים לרכוש דירה ההבדלים ביניהם חשובים במיוחד.
אי אפשר להתחיל את הפרויקט מבלי לקבל חתימה של רוב מיוחס מטעם הדיירים (בשלבים מתקדמים יותר נצטרך את חתימות כל הדיירים). יש לבחון עד כמה דיירים מאוחדים לדחוף פרויקט קדימה, האם הדיירים נמצאים על אותו "ראש", או שכולם דוחפים לכיוון אחר. בתיאוריה, פרויקט עלול להיתקע לנצח בשלב של החתמת דיירים – כך שזהו שלב קריטי שיש לעבור. אם נדע שהדיירים מסכימים – זה ייתן ודאות גדולה יותר לפרויקט.
בנוסף כדאי לבדוק האם מדובר בחברה שדוחפת לקבלת היתרי בנייה וקידום פרויקטים, או שמא מדובר בפרויקט אחד משלל הפרויקטים שלה שצוברים אבק כבר שנים בהמתנה להערכה של הנדל"ן. חברות כבר מעורבות ומומלץ לבדוק את הניסיון והאמינות של החברה.
לאחר קבלת חתימות הדיירים ובחירת הפרויקט מתקיים משא ומתן בין היזם לדיירים על היקף השינויים שיינתנו בפרויקט (מה יתווסף לכל דירה? מה יהיו החדשים? איך יראה הבניין?). לאחר משא ומתן יתכנן היזם (בסיוע אדריכל) תכנית קומה לבניין החדש, שתוגש לרשות התכנון המקומית. תהליך אישור התוכניות יכול להימשך שנים רבות, אך ברגע שמוגשת תכנית לאישור – הפרויקט כבר נמצא בשלב מתקדם.
לסיכום,
אם אתם שוקלים בכובד ראש האם משתלם להשקיע בדירה להריסה, אתם עשויים לגלות שזה בהחלט יכול להיות משתלם עבורכם.
