עידו עוז עם כל התשובות: כמה הון עצמי צריך למשכנתא ואיך להתכונן כלכלית?

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחיים, וההון העצמי שתצברו יקבע במידה רבה את היקף המשכנתא שתקבלו ואת התנאים שלה. כמה הון עצמי צריך למשכנתא? איך הבנקים קובעים את הדרישות ואילו מקורות קיימים לצבירת ההון? עידו עוז, מומחה למשכנתאות ומימון, מסביר מהם הכללים וכיצד ניתן להתכונן בצורה הטובה ביותר לקבלת המשכנתא.

למה ההון העצמי כל כך חשוב במשכנתא?

ההון העצמי הוא הסכום שהרוכשים משקיעים מכספם ברכישת הדירה, ללא תלות בהלוואות מהבנק. למעשה, זהו ההפרש בין שווי הדירה לבין סכום המשכנתא שניתן לקבל. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הבנק רואה את העסקה כבטוחה יותר, והתוצאה היא תנאים טובים יותר ללווים. מנכ"ל חכם משכנתאות, עידו עוז, מדגיש כי גובה ההון העצמי משפיע ישירות על גובה המימון האפשרי ועל תנאי הריבית שהבנק מציע. ככל שההון גבוה יותר, יכולת המיקוח של הרוכשים מול הבנק משתפרת, והם עשויים לזכות בריביות נמוכות יותר ובהחזר חודשי נוח יותר.

הגבלות על הון עצמי – למה הבנקים דורשים מינימום מסוים?

ההגבלות נועדו להגן הן על הבנק והן על הלווים עצמם. הסיבה העיקרית היא ניהול סיכונים – כאשר הבנק מעניק משכנתא, הוא לוקח על עצמו סיכון כלכלי משמעותי. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך פוחת הסיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים, והבנק מקטין את החשיפה שלו להפסדים במקרה של ירידת ערך הנכס. רגולציית בנק ישראל מגבילות את אחוזי המימון המקסימליים כדי לשמור על יציבות המערכת הפיננסית ולמנוע משברים כלכליים. אם הבנקים היו מאפשרים מימון של 100% ללא הון עצמי, יותר אנשים היו עלולים להיכנס להתחייבויות גדולות מדי ולמצוא את עצמם בקושי כלכלי חמור.

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

גובה ההון העצמי המינימלי משתנה בהתאם למטרת הרכישה ולפרופיל הרוכשים. אלו הם הכללים המרכזיים:

• רכישת דירה ראשונה – נדרש לפחות 25% משווי הדירה כהון עצמי.
• משפרי דיור (רכישת דירה חדשה ומכירת הישנה) – לפחות 30% מערך הדירה החדשה.
• דירה להשקעה – הבנקים דורשים לפחות 50% הון עצמי.

מאילו מקורות ניתן לצבור את ההון העצמי?

חסכונות אישיים הם המקור המרכזי, אך עידו עוז מסביר כי ישנם פתרונות נוספים שיכולים לעזור לצבור את ההון הדרוש:

1. קרנות השתלמות וקופות גמל – ניתן לנצל כספים שנצברו בקרנות השתלמות נזילות או קופות גמל להשקעה.
2. מענקים ומתנות מהמשפחה – משפחות רבות מסייעות לילדיהן בסכומי כסף משמעותיים לרכישת דירה.
3. הלוואות משלימות – במקרים מסוימים, ניתן לקחת הלוואה חוץ-בנקאית כדי להשלים את ההון העצמי החסר.
4. מכירת נכסים קיימים – רכב, תכשיטים או השקעות פיננסיות יכולים לספק סכום נוסף.

איך להתכונן כלכלית לצבירת ההון העצמי?

1. פתיחת תכנית חיסכון ייעודית

במקום להסתמך על חסכונות כלליים, כדאי לפתוח תכנית חיסכון ייעודית לרכישת דירה. חיסכון כזה, במיוחד בתכניות עם ריביות טובות או במסלולים פטורים ממס, יכול להגדיל משמעותית את הסכום לאורך השנים.

2. הפחתת הוצאות מיותרות

כדי להגיע להון העצמי הנדרש במהירות, מומלץ לבחון מחדש את התקציב החודשי ולחתוך הוצאות לא הכרחיות. צמצום הוצאות על בילויים, מנויים יקרים ומותרות יכול להוביל להגדלת החיסכון באופן משמעותי.

3. ניצול הטבות ממשלתיות

תכניות כמו "דירה בהנחה" או מסלולי סיוע לרוכשי דירה ראשונה עשויים להוריד את ההון העצמי הנדרש. יש לבדוק אילו מסלולים זמינים ולנצל אותם לטובת הורדת עלויות הרכישה.

4. חיפוש מקורות הכנסה נוספים

מי שמעוניינים להאיץ את תהליך החיסכון יכולים לשקול אפשרויות כמו עבודה נוספת או השכרת נכסים קיימים. כל שקל שנחסך כעת יכול להקטין את גובה המשכנתא בעתיד.

מה עושים אם ההון העצמי לא מספיק?

למרות כל המאמצים, לא תמיד מצליחים להגיע להון העצמי הנדרש. במקרים כאלה, עידו עוז ממליץ לבדוק מספר פתרונות נוספים:

• הלוואה משלימה מבני משפחה – אופציה נוחה שיכולה להיעשות ללא ריביות גבוהות.
• חיפוש נכס זול יותר – התאמת הציפיות למציאות הכלכלית ובחירת דירה בהתאם להון העצמי הקיים.
• דחיית הרכישה לתקופה נוספת – לעיתים, דחיית הרכישה במספר שנים מאפשרת חיסכון גבוה יותר.

שיתוף פעולה עם בני משפחה ברכישה

פתרון נוסף להגדלת ההון העצמי הוא רכישה משותפת עם בני משפחה, כמו הורים או אחים, כדי להקטין את העול הפיננסי. מודל זה מאפשר לחלק את ההון העצמי והמשכנתא בין מספר רוכשים, מה שמקל על גיוס הסכום הדרוש. עם זאת, יש להסדיר מראש את תנאי הבעלות והניהול כדי למנוע מחלוקות עתידיות.

לסיכום

צבירת הון עצמי היא שלב משמעותי בדרך לקבלת משכנתא בתנאים טובים. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך ניתן ליהנות מריביות נמוכות יותר, מהחזרים חודשיים נוחים ומהפחתת הסיכון הפיננסי. תכנון של החיסכון, ניהול תקציב נכון ובחינת כל המקורות האפשריים יכולים להפוך את השגת ההון העצמי למשימה ריאלית יותר.